Μείωση της φορολογίας στην οικοδομή: Πωλήσεις & ανακαινίσεις ακινήτων – Παραδείγματα

Την ολική επαναφορά της ατμομηχανής της ελληνικής οικονομίας, της οικοδομής, σε προ κρίσης επίπεδα επιδιώκει η κυβέρνηση με σειρά παρεμβάσεων φορολογικού –και όχι μόνο– χαρακτήρα.

Η ανάκαμψη της οικοδομής αποτελεί, σύμφωνα με στελέχη του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, την αναγκαία συνθήκη προκειμένου η οικονομία να επιτύχει ρυθμούς ανάπτυξης κοντά ή και πάνω από το 3%.

Η επίτευξη αυτών των υψηλών ρυθμών ανάπτυξης αποτελούν και την προϋπόθεση για την ενίσχυση της βιωσιμότητας του χρέους που με τη σειρά της θα επιτρέψει τη μείωση των στόχων για τα πλεονάσματα που πρέπει να πετυχαίνει η Ελλάδα.

Οι παρεμβάσεις για τη βελτίωση της οικοδομής έχουν αρχίσει ήδη να ξεδιπλώνονται και περιλαμβάνουν σε πρώτη φάση την αναδρομική αναστολή του ΦΠΑ στην παράδοση νεόδμητων ακινήτων, τη θέσπιση έκπτωσης για τις δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων καθώς και την αναστολή του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα.

Αναστολή ΦΠΑ

Την Τετάρτη το βράδυ ο πρωθυπουργός, κ. Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε αυτό που προσδοκούσε η κτηματαγορά για την οικοδομή.

Την αναδρομική αναστολή του ΦΠΑ και στις παραδόσεις νεόδμητων ακινήτων τα οποία είχαν οικοδομηθεί με άδειες που είχαν εκδοθεί από την 1η Ιανουαρίου 2006.

Δηλαδή η αναστολή του ΦΠΑ και η φορολόγηση της μεταβίβασης με φόρο μεταβίβασης και συντελεστή μόλις 3% θα εφαρμοστεί και στο στοκ των απούλητων νεόδμητων διαμερισμάτων που έχουν χτιστεί πριν από το ξέσπασμα της κρίσης.

Η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει και για τις οικοδομικές άδειες οι οποίες θα εκδοθούν έως και το τέλος του 2022.

Σύμφωνα με το ισχύον φορολογικό καθεστώς, η παράδοση (πώληση) για πρώτη φορά νεόδμητων ακινήτων βαρύνεται με συντελεστή ΦΠΑ 24%. Εξαιρείται η παράδοση κατοικιών που είναι πρώτη κατοικία για τον αγοραστή, καθώς σε αυτές τις περιπτώσεις η μεταβίβαση βαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 3% πάνω από το σχετικό αφορολόγητο όριο.

Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ του κατασκευαστικού κόστους και της υψηλότερης μεταξύ της αντικειμενικής και της αναγραφόμενης τιμής στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Με βάση τον τρόπο που είχε λειτουργήσει στα νεόδμητα ακίνητα, ο ΦΠΑ με τον οποίο επιβαρυνόταν ο αγοραστής διαμορφωνόταν ουσιαστικά ως κόστος σε περίπου 10% έως 12% της αντικειμενικής αξίας του νεόδμητου μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Τα ακίνητα που επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης χρεώνονται με φόρο 3% επί της υψηλότερης μεταξύ της αντικειμενικής και της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο τιμής.

Έτσι, αν η αναστολή του ΦΠΑ δεν ίσχυε αναδρομικά για όλα τα απούλητα νεόδμητα ακίνητα, τότε τα τελευταία θα επιβαρύνονταν με φορολογικό κόστος μεταβίβασης 10% έως 12% της τιμής τους, ενώ τα ακίνητα με νέα οικοδομική άδεια θα επιβαρύνονταν με φορολογικό κόστος μόλις 3% της τιμής τους. Τ

ο αποτέλεσμα θα ήταν τα αδιάθετα ακίνητα να παραμείνουν αδιάθετα και να δημιουργηθεί στρέβλωση στην κτηματαγορά.

Παράδειγμα

Νεόδμητο διαμέρισμα με οικοδομική άδεια που είχε εκδοθεί το 2008 έχει αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ και οικοδομικό κόστος 100.000 ευρώ. Παραμένει σήμερα απούλητο.

Με βάση το ισχύον φορολογικό καθεστώς, ο φορολογούμενος που θα αγόραζε το συγκεκριμένο ακίνητο ως δεύτερη κατοικία (για πρώτη κατοικία επιβάλλεται ούτως ή άλλως φόρος μεταβίβασης με συντελεστή 3%) θα καλούνταν να πληρώσει ΦΠΑ 24% επί της διαφοράς μεταξύ του κατασκευαστικού κόστους και της αντικειμενικής αξίας. Θα πλήρωνε δηλαδή 24% επί των 50.000 ευρώ που θεωρητικά είναι το κέρδος του κατασκευαστή. Θα κατέβαλε έτσι ΦΠΑ ύψους 12.000 ευρώ.

Με ό,τι θα ισχύσει μετά την αναδρομική αναστολή του ΦΠΑ, ο αγοραστής θα καταβάλει φόρο μεταβίβασης μόλις 3% επί της αντικειμενικής αξίας, δηλαδή το ποσό των 4.500 ευρώ.

Ανακαίνιση ακινήτων

Στις δαπάνες για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κάθε είδους και χρήσης ακινήτου, θα δίνεται έκπτωση 40% από τον φόρο εισοδήματος. Τα βασικά σημεία της φοροαπαλλαγής θα είναι τα εξής:

Θα ισχύσει από το φορολογικό έτος 2020, δηλαδή από τις δαπάνες αναβάθμισης ακινήτων που πρόκειται να γίνουν από το νέο έτος και τα επόμενα.

Η έκπτωση θα είναι της τάξης του 40% από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, είτε αυτό προέρχεται από εισόδημα μισθωτών υπηρεσιών είτε από ελευθέριο επάγγελμα είτε από εκμίσθωση ακινήτων.

Προϋπόθεση για την παροχή της έκπτωσης είναι όχι μόνο να έχει εκδοθεί το σχετικό φορολογικό παραστατικό αλλά και να έχει εξοφληθεί με τη χρήση τραπεζικού μέσου, όπως είναι η πίστωση του τραπεζικού λογαριασμού του τεχνίτη της οικοδομής.

Το όφελος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων πρόκειται να εμφανιστεί από το εκκαθαριστικό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων του 2021.

Παράδειγμα

Ιδιοκτήτης ακινήτων καλείται να πληρώσει ετήσιο φόρο εισοδήματος 8.000 ευρώ με το εκκαθαριστικό του 2021.

Το 2020 πραγματοποίησε δαπάνες ανακαίνισης ακινήτου του με παραστατικά ύψους 5.000 ευρώ. Για τη δαπάνη αυτή δικαιούται έκπτωση φόρου ύψους 2.000 ευρώ. Έτσι θα κληθεί τελικά να πληρώσει φόρο εισοδήματος ύψους 6.000 ευρώ.

Εκτός από τον ΦΠΑ, θα ανασταλεί και ο φόρος υπεραξίας ακινήτων για τρία χρόνια.

Πηγή:profilnet.gr