>> ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗ - ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΩΝ ΑΣΤΙΚΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΜΕ ΓΝΩΜΟΝΑ ΤΗ ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΤΗΣ ΠΟΙΟΤΗΤΑΣ ΖΩΗΣ

Εντέλει η δόµηση κατέληξε να είναι περίπου αυτοσκοπός ενώ η πρωταρχική τους λειτουργία υποστηρίζεται πλέον µε τεχνολογίες θέρµανσης, ψύξης, φωτισµού και αερισµού. Η εξέλιξη αυτή έχει σαν αποτέλεσµα δαπάνες σε υλικό και ενέργεια δυσβάσταχτες οικονοµικά κοινωνικά και περιβαλλοντικά.
Συνιστά πλέον σήµερα κοινή αποδοχή η ανάγκη για µια ολική µεταστροφή αυτής της τάσης: Τα κτίρια πρέπει πλέον όχι να υποστηρίζονται αλλά να υποστηρίζουν το περιβάλλον.
Σε αυτό το πλαίσιο οφείλει κανείς να αναλογιστεί παράλληλα το κόστος της οικοδοµής σε φυσικούς πόρους, δηλαδή τη δαπάνη σε ενέργεια, νερό, έδαφος και υλικό που απαιτείται για την κατασκευή ενός κτιρίου, άσχετα µε την αποτελεσµατικότητά του. όσον αφορά τη διαχείριση των φυσικών πόρων. Βάσει αυτού του συλλογιστικού προκύπτει ως οικολογικά και κοινωνικά υπεύθυνη στάση η λογική της αποκατάστασης του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος µε παράλληλη λειτουργική και αισθητική αναβάθµισή του, στα πλαίσια µιας ευρύτερης δράσης µε στόχο την αναβάθµιση των αστικών περιοχών.

Οι τρέχουσες συνθήκες

Στην Ελλάδα, µετά το δεύτερο παγκόσµιο πόλεµο και τον εµφύλιο σηµειώθηκε µια ραγδαία συρροή πληθυσµού προς τα αστικά κέντρα. Η αστικοποίηση είχε ως συνέπεια µια έντονη οικοδοµική δραστηριότητα, προκειµένου να αντιµετωπιστούν οι ανάγκες στέγασης του πληθυσµού. Η οικοδοµή αφέθηκε κατά κύριο λόγο στην ιδιωτική πρωτοβουλία και λειτούργησε παράλληλα ως ρυθµιστικό εργαλείο της υπό ανάπτυξη οικονοµίας της χώρας, εξοµαλύνοντας τον αντίκτυπο οικονοµικών κυµάνσεων. Οι οικοδοµές που ανεγέρθηκαν  κατά την παραπάνω περίοδο χαρακτηρίζονται από χαµηλό ποιοτικό επίπεδο κατασκευής και υπηρεσιών, επιβαρύνοντας τις όποιες αστικές υποδοµές και παρέχοντας αντίστοιχα χαµηλή ποιότητα ζωής µέσα, γύρω και έξω από αυτές. Τα κτίρια που κτίστηκαν µέχρι και τις πρώτες δεκαετίες του 20ού αιώνα και αποτελούν σήµερα κατ’ εξοχήν αντικείµενα αποκατάστασης,  ως διατηρητέα, εµφανίζουν αντοχή στο χρόνο και αποδεκτή ενεργειακή συµπεριφορά, λόγω των υλικών κατασκευής τους (συµπαγείς τοιχοποιίες µεγάλου πάχους, υλικά µε διαπνοή και επαρκή θερµική µάζα και θερµοµόνωση). Αντίθετα, τα µεταπολεµικά κτίρια χαρακτηρίζονται από φτηνά υλικά και ανεπαρκή έως µηδαµινή στεγανοποίηση και θερµοµόνωση. Οι ακάλυπτοι χώροι απαξιώθηκαν και υποβαθµίστηκαν.

Το νόηµα της αποκατάστασης

Η ενεργειακή αποκατάσταση δεν κρίνεται σκόπιµη, εάν δεν συνοδεύεται και από άλλα µέτρα αποκατάστασης που αφορούν τη λειτουργικότητα των χώρων, την αναβάθµιση της ποιότητας ζωής και την αισθητική. Απρόσωπα και προβληµατικά κτίρια και χώροι είναι δυνατό να αναµορφωθούν και να µετατραπούν σε ελκυστικούς και ποιοτικούς χώρους διαβίωσης µε χαρακτήρα και ταυτότητα. Το ζητούµενο λοιπόν, όσον αφορά τις υφιστάµενες οικοδοµές είναι, αφενός να αξιολογηθεί και να αξιοποιηθεί το δυναµικό µείωσης των ενεργειακών τους δαπανών και αφετέρου να βελτιωθούν οι συνθήκες διαβίωσης τόσο εντός των κτιρίων όσο και στα οικοδοµικά τετράγωνα που ορίζονται από αυτά, ώστε οι κατοικηµένες περιοχές της πόλης να επανακτήσουν την ελκυστικότητά τους ως τόπου ζωής, κατοικίας και συνάντησης .

?ράσεις και µέτρα

Το πρώτο βήµα προς την αναβάθµιση - ανακαίνιση ενός κτιρίου είναι η λεπτοµερής καταγραφή και αποτίµηση του κτιριακού αποθέµατος και η κατηγοριοποίησή του κατά χρονολογία και στατική επάρκεια. Ακολουθεί η διερεύνηση του οικονοµικού και νοµικού πλαισίου που διέπει τις δράσεις και τα µέτρα ανακαίνισης και αποκατάστασης και η ανάλυση των κοινωνικών παραµέτρων. Στη συνέχεια εξετάζονται ζητήµατα που αφορούν το χρόνο που απαιτείται για την εφαρµογή των προτεινοµένων µέτρων, τη δυνατότητα σταδιακής τους υλοποίησης και τον αντίκτυπο της εφαρµογής τους στη ζωή των ενοίκων. Ιδιαίτερα η στάση των τελευταίων και κυρίως η πρόθεση συµµετοχής τους είναι πιθανό να αποτελέσει αχίλλειο πτέρνα κάθε παρεµβατικής στρατηγικής και για το λόγο αυτό κάθε πρόταση οφείλει να λαµβάνει υπόψη τη συµµετοχή ενοίκων αλλά και περιοίκων.

Στόχοι και στρατηγικές

Τα µέτρα της αναβάθµισης – ανακαίνισης και οι στρατηγικές υλοποίησής τους οφείλουν να εντάσσονται σε ένα σφαιρικό πλάνο, που περιλαµβάνει µεµονωµένα, ιεραρχηµένα βήµατα, εναρµονισµένα µεταξύ τους. Στην περίπτωση που η ολοκλήρωση ενός έργου αποκατάστασης δεν είναι απόλυτα εφικτή λόγω οργανωτικών, κατασκευαστικών ή οικονοµικών δυσχερειών, θα πρέπει κάποια µέτρα, ενταγµένα στο συνολικό σχήµα, να είναι υλοποιήσιµα και να συντείνουν σταδιακά στην επίτευξη του προσδόκιµου στόχου.

Οι επιλογές που προσφέρονται για την πραγµατοποίηση της αναβάθµισης - ανακαίνισης είναι:
•  Τεχνικές επεµβάσεις, οι οποίες αποσκοπούν στη βελτίωση την θερµικών και ακουστικών ιδιοτήτων του κελύφους καθώς και στην αποκατάσταση των συστηµάτων υπηρεσιών και των εγκαταστάσεων.
•  Εσωτερικές επεµβάσεις, οι οποίες αφορούν το εσωτερικό των κτιρίων, όπως µετατροπές στη διαρρύθµιση των χώρων ή συγχώνευση χώρων.
•  Προσθήκες, οι οποίες συνεπάγονται αύξηση του ωφέλιµου όγκου του κτιρίου, όπως η δηµιουργία ενδιαµέσων ζωνών µεταξύ εξωτερικού και εσωτερικού χώρου.
•  Ενοποίηση χώρων, η οποία καταργεί άχρηστα ή προβληµατικά στοιχεία του κτιρίου.
Εδώ εντάσσεται κατά κύριο λόγο η ενοποίηση ακαλύπτων χώρων[2].
Τα τεχνικά µέτρα αναβάθµισης -ανακαίνισης κατηγοριοποιούνται ως ακολούθως:
•  Βελτίωση των τοιχοποιιών, του δώµατος και των κουφωµάτων
•  Κατασκευή υαλοστασίων σε εξώστες.
•  Αντικατάσταση εγκαταστάσεων

Βελτίωση του κελύφους

Το πρώτο ουσιαστικό βήµα ενεργειακής αποκατάστασης είναι η αντικατάσταση παλαιών κουφωµάτων µε νέα αεροστεγή κουφώµατα µε θερµοµονωτικές υαλώσεις. Το επόµενο κρίσιµο κτιριακό στοιχείο είναι το δώµα, η µεγαλύτερη επιφάνεια του κελύφους, η οποία είναι εκτεθειµένη στις εξωτερικές συνθήκες. Όσον αφορά τις τοιχοποιίες, σήµερα η προσφέρεται  πληθώρα επιλογών, µέσω καινοτόµων υλικών και συστηµάτων θερµοµόνωσης ειδικών για εφαρµογές ανακαίνισης υφισταµένων κτιρίων [3] [4].
Ανάλογα µε τη θέση του κτιρίου και την υφιστάµενη κατασκευή το δυναµικό εξοικονόµησης θερµικής ενέργειας σε µια µέση ελληνική πολυκατοικία είναι 21-42% για θερµική βελτίωση των εξωτερικών τοίχων, 7 – 18% για βελτίωση της στεγανότητας των ανοιγµάτων, 4 - 15% για την τοποθέτηση θερµοµονωτικών υαλοπινάκων, 1-7% για θερµική βελτίωση της οροφής, 10-30% για τοποθέτηση θερµοστατικών βαλβίδων στο σύστηµα κεντρικής θέρµανσης και 18% για αντικατάσταση του παλαιού λέβητα. [1]

Αξίζει να σηµειωθεί ότι τα µέτρα αυτά, εφόσον εφαρµοστούν συντονισµένα, λειτουργούν αθροιστικά. Για παράδειγµα, εφόσον έχει βελτιωθεί θερµικά το κέλυφος, το σύστηµα θέρµανσης µπορεί να επιλεγεί και να ρυθµιστεί µε τελείως διαφορετικά δεδοµένα. Σκόπιµο είναι να διερευνηθεί η δυνατότητα κατασκευής φυτεµένου δώµατος, εφόσον ο φέρων οργανισµός είναι σε θέση να παραλάβει µεγαλύτερα φορτία.

Το πράσινο στους ακάλυπτους χώρους και στα δώµατα συµβάλλει τα µέγιστα στην εξοµάλυνση των επιπτώσεων των καιρικών µεταβολών, στην ελάττωση του ψυκτικού φορτίου κατά τους θερµούς µήνες και αναβαθµίζει το δοµηµένο περιβάλλον. Οπωσδήποτε, στις µεσογειακές κλιµατικές συνθήκες, τέτοια µέτρα είναι σκόπιµο να συνδυαστούν µε µέτρα διαχείρισης των όµβριων υδάτων και του νερού χρήσης.

Εξώστες

Οι εξώστες ενδεχοµένως να εξυπηρέτησαν σε µια συγκεκριµένη εποχή ανάγκες λειτουργικές, πολιτιστικές και κοινωνικές. ?στόσο σήµερα, δεδοµένου του περιορισµένου εµβαδού και των αλλαγών της κοινωνικής και επικοινωνιακής συµπεριφοράς του πληθυσµού, ουσιαστικά υπολειτουργούν. Παράλληλα υποβαθµίζουν την θερµική ποιότητα των κτιρίων, λειτουργώντας είτε ως ψυκτικά πτερύγια το χειµώνα είτε ως κατασκευαστικές θερµογέφυρες καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Ήδη πολλοί ένοικοι διαµερισµάτων έχουν προβεί σε –πρόχειρες επί το πλείστον- κατασκευές µε στόχο την προσάρτηση του εξώστη σε χώρους ενδιαίτησης.
Αν και αυτές οι παρεµβάσεις στοχεύουν στις περισσότερες περιπτώσεις στην επέκταση του χώρου ενδιαίτησης, έχουν θετικό αντίκτυπο στην ποιότητα του κελύφους και καταδεικνύουν την αναγκαιότητα αναθεώρησης της ύπαρξης και λειτουργίας των εξωστών. Παράλληλα µε την αύξηση του εµβαδού µιας κατοικίας, έχουµε µείωση του θορύβου και των θερµικών απωλειών αλλά και θερµικά κέρδη από τον ήλιο το χειµώνα. Τα υαλοστάσια, εφόσον είναι κινητά, παρέχουν επιπλέον ευελιξία στη χρήση του χώρου και στην επιλογή του αναγκαίου αερισµού ανάλογα µε τις εξωτερικές συνθήκες.

Παθητικά ηλιακά συστήµατα

Η δυνατότητα  εκµετάλλευσης της ηλιακής ακτινοβολίας είναι πάντοτε σκόπιµο να διερευνάται στα πλαίσια της ενεργειακής βελτίωσης κτιρίων. Εφόσον οι συνθήκες, δηλαδή ο προσανατολισµός και η περιβάλλουσα δόµηση, το επιτρέπουν, προσφέρονται αρκετές δυνατότητες αξιοποίησης του ηλιακού δυναµικού µέσα από µέτρα τεχνικά και οικονοµικά εφικτά:
•        Βελτίωση των συνθηκών φυσικού φωτισµού µε συστήµατα ανακατεύθυνσης του φωτός
•        Προσθήκη θερµικής µάζας εσωτερικά ή εξωτερικά
•        Υαλοστάσια στους εξώστες
•        Ηλιακοί χώροι, ηλιακοί συλλέκτες και φωτοβολταϊκά συστήµατα στα δώµατα.

Το νοµικό και οικονοµικό πλαίσιο

Στην Ελλάδα οι νοµικές διατάξεις που ρυθµίζουν τα έργα δόµησης και αποκατάστασης χαρακτηρίζονται από έλλειψη ευελιξίας. Ο ισχύων Γενικός Οικοδοµικός Κανονισµός λειτουργεί ανασταλτικά σε κάθε προσπάθεια ενεργειακής αποκατάστασης. Είναι επιτακτική η ανάγκη προσαρµογής του νοµικού πλαισίου, ώστε να διευκολυνθούν επεµβάσεις προς την κατεύθυνση της ενεργειακής και ποιοτικής γενικότερα βελτίωσης των υφισταµένων οικοδοµών.
Ο θεσµός των ενεργών οικοδοµικών τετραγώνων, σύµφωνα µε τους νόµους 1577/1985 και 2508/1997 αποτελεί θετικό βήµα προς την κατεύθυνση της αναβάθµισης των ακαλύπτων χώρων. Εάν και όταν τα µέτρα αυτά εφαρµοστούν, θα είναι ευεργετικά όσον αφορά την ποιότητα ζωής πολλών ανθρώπων στα αστικά κέντρα, όχι µόνο λόγω της αναµενόµενης αναβάθµισης των τετραγώνων αλλά λόγω βελτίωσης των συνθηκών φωτισµού, ηλιασµού και φυσικού αερισµού στους χώρους κατοικίας.
Η ενηµέρωση και η συνεργασία των πολιτών αποτελεί καθοριστική προϋπόθεση για την υλοποίηση οποιασδήποτε πολιτικής αποκατάστασης δεδοµένου ότι αυτοί θίγονται άµεσα και από πολλές απόψεις. Παράλληλα είναι αναγκαία µια βαθµιαία µεταστροφή του κλάδου των κατασκευών και της αγοράς εργασίας προς πολιτικές αποκατάστασης και αναβάθµισης του υφισταµένου αστικού περιβάλλοντος, δεδοµένου µια διόλου ευκαταφρόνητη αγορά παραµένει αναξιοποίητη.

Χρηµατοδότηση

Τα κατά κανόνα αντικρουόµενα συµφέροντα εργολάβων, ιδιοκτητών και ενοίκων έχουν αποτελέσει πολύ συχνά ανυπέρβλητο εµπόδιο για την υλοποίηση οποιουδήποτε µέτρου αναβάθµισης σε υφιστάµενα κτίρια. Φυσικά τα φαινόµενα αυτά ασυµφωνίας και απροθυµίας για κάθε µορφής συνεννόηση δεν είναι πρωτόγνωρα ούτε αποτελούν αποκλειστικό χαρακτηριστικό της ελληνικής πραγµατικότητας.
Με δεδοµένο το παραπάνω αδιέξοδο, εγκαινιάστηκε σε πολλές χώρες της Ε.Ε. ένα ενδιαφέρον µοντέλο χρηµατοδότησης γνωστό ως ‘contracting’: Ένας φορέας αναλαµβάνει τον σχεδιασµό, τον προγραµµατισµό, τη χρηµατοδότηση και την υλοποίηση των µέτρων ενεργειακής βελτίωσης / αποκατάστασης και αποπληρώνεται µε βάση τα κέρδη από τα µέτρα εξοικονόµησης ενέργειας. Τις περισσότερες φορές επιδιώκεται η σύµπτυξη περισσότερων κτιρίων σε ένα κοινό πρόγραµµα αποκατάστασης, ώστε να ελαχιστοποιούνται οι γραφειοκρατικές διαδικασίες και να µεγιστοποιούνται τα αναµενόµενα κέρδη. Εάν µάλιστα ο εν λόγω τρίτος φορέας δεν προέρχεται από τον ιδιωτικό τοµέα αλλά από την τοπική αυτοδιοίκηση, τότε ελαττώνονται οι δαπάνες για επιπλέον τόκους και ρήτρες και υπάρχει καλύτερη εποπτεία και περισσότερο αποτελεσµατικά µέσα για την ενηµέρωση των πολιτών.

Καταλήγοντας...

Τα σύγχρονα πρότυπα ζωής κατευθύνουν τα οικονοµικά εύρωστα κοινωνικά στρώµατα έξω από την πόλη, ενώ τα κτίρια κατοικίας της πόλης παραδίδονται προς ενοικίαση είτε σε οικονοµικούς πρόσφυγες είτε σε άτοµα µε προσωρινή διαµονή, π.χ. φοιτητές. Η εγκατάλειψη της πόλης και ο εποικισµός της περιµέτρου έχουν ως συνέπεια αφενός την συνεχή υποβάθµιση του υφισταµένου δοµηµένου περιβάλλοντος και αφετέρου την υποχρεωτική αυτοκίνηση, µε τις γνωστές συνέπειες: περιβαλλοντική επιβάρυνση, συγκοινωνιακό πρόβληµα και αποδιάρθρωση του αστικού ιστού.
Μέτρα αποκατάστασης του δοµηµένου αστικού περιβάλλοντος έχουν πολλαπλά οφέλη. Πέρα από την αναβάθµιση της αξίας των υφισταµένων κτιρίων, τα ενεργειακά οφέλη, την βελτίωση της ποιότητας ζωής των ενοίκων, πέρα από την διάθεση νέων θέσεων εργασίας στον δοκιµαζόµενο επιχειρηµατικό τοµέα της οικοδοµής, η ποιοτική αποκατάσταση οικοδοµών και οικοδοµικών συνόλων είναι σε θέση να αναζωογονήσουν τα αστικά κέντρα και να τα καταστήσουν πόλους έλξης και ζωτικό χώρο για όλους στα πλαίσια της προοπτικής µιας πλουραλιστικής κοινωνίας.