Επαναφορά Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης

Η ενεργοποίηση της διαδικασίας μεταφοράς συντελεστή δόμησης, συμπεριλαμβανομένων και των παλαιών τίτλων, μέσω της ίδρυσης Ψηφιακής Τράπεζας Γης, αποτελεί μία από τις βασικές παρεμβάσεις του αναπτυξιακού νομοσχεδίου που αναμένεται να τεθεί τις επόμενες ημέρες σε δημόσια διαβούλευση και να κατατεθεί εν συνεχεία στη Βουλή. Πολλά ερωτήματα μένει, πάντως να αποσαφηνιστούν, ειδικά σε σχέση με το πώς θα διασφαλιστεί ότι δεν θα χρησιμοποιηθεί η πρωτοβουλία με καταχρηστικό τρόπο

Δηλαδή από επιτηδείους που θέλουν να κτίσουν ή να νομιμοποιήσουν μεγαθήρια σε περιοχές που δεν θα έπρεπε να υπάρχουν. Επιπλέον, και προκειμένου να αντιμετωπιστούν ζητήματα αντισυνταγματικότητας όπως στο παρελθόν, πρέπει να καθοριστούν, με σοβαρές, επιστημονικές, μελέτες, οι ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης. Οι τελευταίες, όπως επισημαίνουν πρόσωπα που παρακολουθούν την υπόθεση, πρέπει να προκύψουν μέσα από πολεοδομικές μελέτες ώστε να μην επαναληφθούν φαινόμενα του παρελθόντος.

Πώς θα λειτουργεί, όμως, η Ψηφιακή Τράπεζα Γης; Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα αγοράζει συντελεστή από τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων ή και των χαρακτηρισμένων μνημείων και θα τον πουλάει σε αυτούς που έχουν αυθαίρετα με πολύ μεγάλες παραβάσεις, που κατά τον νόμο έχουν μεσοπρόθεσμα υποχρέωση αγοράς συντελεστή. Αυτοί που θα λαμβάνουν τα χρήματα δίνοντας συντελεστή θα υποχρεούνται στην αποκατάσταση των διατηρητέων και αυτοί που θα αγοράζουν τον συντελεστή, στη σύννομη τακτοποίηση των παραβάσεών τους. Πρώτοι στην τράπεζα γης θα εγγραφούν αυτοί που κατέχουν ήδη τίτλους μεταφοράς συντελεστή και έτσι θα εισπράξουν πρώτοι τις καταβολές από αυτούς που πρέπει να τακτοποιήσουν αυθαίρετα. Ταυτόχρονα, το Δημόσιο θα εισπράττει έσοδα από την τακτοποίηση των αυθαιρέτων. Οι δήμοι και οι άλλοι φορείς-ιδιοκτήτες ακινήτων του Δημοσίου, όπως και οι ιδιώτες, θα μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους ενισχύοντας περαιτέρω τους προϋπολογισμούς τους και ταυτόχρονα να εξωραΐσουν τις πόλεις και όχι μόνον και να προστατεύσουν την αρχιτεκτονική και ιστορική πολιτιστική κληρονομιά με αυτονόητα οφέλη και για τον τουρισμό.

Για τι μέγεθος αξιών, όμως, μιλάμε; Τι ποσά μπορεί να προσφέρει η Τράπεζα Γης στην οικονομία μέσα από δικαιώματα που σήμερα είναι «χαμένα»; Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), Γιώργο Στασινό, που πιστώνεται την πνευματική πατρότητα της πρωτοβουλίας, αν υπολογίσουμε τα 10.000.000 τ.μ. των υπαρχουσών δηλώσεων αυθαιρέτων με μια μέση τιμή ζώνης 1.500 ευρώ και υπολογίσουμε μια κράτηση 5% για το Πράσινο Ταμείο που θα κατευθυνθεί σε πράσινα έργα, η πολιτεία θα αποκτήσει 750 εκατομμύρια ευρώ για να βελτιώσει το αστικό περιβάλλον και τη ζωή των πολιτών. Αλλά και στην πραγματική οικονομία, στον ιδιωτικό τομέα και ιδίως στην οικοδομή, οι επιπτώσεις θα είναι σημαντικές. Για παράδειγμα, μόνο με τη χρήση του 30% της αξίας του μεταφερόμενου συντελεστή από τους υπάρχοντες τίτλους, στα διατηρητέα, για την αποκατάσταση των προσόψεων, μπορεί να προκύψει επιπλέον τζίρος στην αγορά από 500 εκατ. έως 1 δισ. ευρώ τα επόμενα χρόνια, εκτιμά ο πρόεδρος του ΤΕΕ. Ομοίως, προσθέτει, αν στις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δομηθούν, με μικρότερη κάλυψη και μεγαλύτερο ύψος, ακίνητα αυξημένου συντελεστή, μπορούν να κινητοποιηθούν επενδύσεις που αθροιστικά σε ένα βάθος 10ετίας μπορούν να δώσουν επιπλέον 2 δισ. ευρώ σε οικοδομικά έργα. «Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης είναι ίσως το πιο πράσινο εργαλείο που μπορεί να δημιουργήσει η πολιτεία», υποστηρίζει. «Με δική μας πρωτοβουλία, χωρίς κανένα ξένο, χωρίς δανεικά και αγύριστα, δημιουργούμε αξία μέσα στις πόλεις μας και καλυτερεύουμε τη ζωή των πολιτών. Δημιουργούμε πόρους και κάνουμε πράσινα έργα στις γειτονιές. Κάνουμε πιο ανθρώπινες τις πόλεις μας, προστατεύοντας το περιβάλλον και αναδεικνύοντας την πολιτιστική και αστική κληρονομιά μας», υποστηρίζει μιλώντας στην «Κ» ο πρόεδρος του ΤΕΕ και εμπνευστής της πρωτοβουλίας.

Εκτιμάται πως υπάρχουν αυτή τη στιγμή στη χώρα συνολικά περίπου 20.000 διατηρητέα (υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας) και μνημεία (υπουργείο Πολιτισμού), που έχουν περισσευούμενο συντελεστή περίπου 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα (η σωστή μονάδα μέτρησης είναι η αξία αυτών, γιατί είναι διαφορετική η αξία γης σε κάθε περιοχή και έτσι κατόπιν μελέτης θα οριστεί αλγόριθμος για τον προσδιορισμό της σε κάθε περιοχή), σημειώνει ο πρόεδρος του ΤΕΕ. Η πλειοψηφία αυτών των κτιρίων αφορά σε παρατημένα και διαλυμένα, είτε λόγω έλλειψης χρημάτων από τους ιδιοκτήτες για την αποκατάστασή τους, είτε λόγω πολυϊδιοκτησίας εξαιτίας κληρονομικών ζητημάτων, είτε επειδή είναι αγνώστου ιδιοκτήτη. Ταυτόχρονα, υπάρχουν ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της «κατηγορίας 5» που έχουν κάνει τακτοποίηση για 30 χρόνια, αλλά για να γίνει οριστική τακτοποίηση, θα πρέπει να αγοράσουν συντελεστή και να προσαρμοστεί το Τοπικό Χωρικό Σχέδιο κάθε Δήμου (ζώνη υποδομής συντελεστή). Τα τετραγωνικά αυτών των αυθαιρέτων («κατηγορία 5») είναι περίπου 10.000.000 (πρέπει ομοίως να μετατραπούν σε αξία). Η ιδέα είναι μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης οι ιδιοκτήτες αυτών των αυθαιρέτων να αγοράζουν συντελεστή από τους ιδιοκτήτες διατηρητέων και μνημείων. Η τράπεζα θα δίνει ένα ποσοστό των χρημάτων, π.χ. 30% ή όσο απαιτείται για τις εργασίες, στους ιδιοκτήτες για να αποκαταστήσουν την όψη και να εξασφαλίσουν ότι δεν θα πέσει και αφού διαπιστωθεί από ελεγκτή μηχανικό ότι έγιναν αυτές οι εργασίες, θα δίνονται και τα υπόλοιπα χρήματα στον ιδιοκτήτη.

Οι εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα μπορεί επίσης να υλοποιεί ανταλλαγές εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες, είτε επειδή είναι δασικές είτε για άλλο λόγο και δεν είναι οικοδομήσιμες, με άλλες δημόσιες εκτάσεις οι οποίες είναι διαθέσιμες και μπορούν να οικοδομηθούν, αναφέρει. Ταυτόχρονα, για άλλους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που δεν μπορούν να οικοδομήσουν ούτε με ανταλλαγή, η Τράπεζα Γης θα προσφέρει τη δυνατότητα να εισφέρουν τον συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί στην έκτασή τους και να αποζημιώνονται για το δικαίωμα που χάνουν, όπως έχει υποχρεώσει τη χώρα μας το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων σε περιπτώσεις που στις εκτάσεις αυτές επιτρεπόταν η δόμηση προ του Συντάγματος του 1975.

Επιπλέον, όμως, η Τράπεζα Γης δίνει λύση και στο πολύχρονο πρόβλημα των αποζημιώσεων σε ρυμοτομούμενα και απαλλοτριούμενα ακίνητα. Θα επιτρέπει σε δήμους να πωλούν συντελεστή από δεσμευμένα αδόμητα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτούν πόρους για να αποζημιώσουν τους ιδιοκτήτες ή και να απαλλοτριώσουν επιπλέον οικόπεδα, με σκοπό να κατασκευάσουν κοινόχρηστους χώρους. Αν όλα αυτά γίνονται ψηφιακά και επίσης διασφαλιστεί πως, εκτός από τις προαναφερθείσες πρόνοιες, θα υλοποιούνται και με πλήρη διαφάνεια και χωρίς γραφειοκρατία και ό,τι αυτή συνεπάγεται, τότε όντως θα υπάρξουν θετικά αποτελέσματα για την οικονομία, επισημαίνουν κύκλοι της αγοράς.

Πηγή:energia.gr