Γιατί παίρνει μπροστά η οικοδομή μετά από 10 χρόνια ύφεσης

Αύξηση στις νέες άδειες οικοδομών και στη ζήτηση κατοικιών, σταδιακή ανάκαμψη τιμών από το -42% στα χρόνια της κρίσης, με τις τράπεζες να ανακοινώνουν νέα προγράμματα στεγαστικών δανείων.

Στην επανεκκίνηση της οικοδομικής-κατασκευαστικής δραστηριότητας και την ανόρθωση της αγοράς ακινήτων, που θα έχει σαφή επίδραση σε όλη την οικονομία, ποντάρει η κυβέρνηση με συγκεκριμένα μέτρα και πρωτοβουλίες.

Ταυτόχρονα, οι σαφείς ενδείξεις βελτίωσης του κλίματος στην οικονομία κινητοποιούν το τραπεζικό σύστημα, το οποίο διαβλέποντας τις ευκαιρίες που δημιουργούνται ανοίγει και πάλι την αγορά των στεγαστικών δανείων.

Αιχμή της κυβερνητικής πολιτικής είναι η μείωση του δυσβάστακτου φορολογικού βάρους που σηκώνουν σήμερα τα ακίνητα, σε συνδυασμό με το ξεμπλοκάρισμα από το υπουργείο Ανάπτυξης εμβληματικών ιδιωτικών κατασκευαστικών έργων, όπως οι επενδύσεις σε Ελληνικό, Αφάντου Ρόδου και Κασσιόπη Κέρκυρας.

Η ισχυρή πεποίθηση ότι είμαστε στην αρχή ενός ανοδικού κύκλου για την αγορά ακινήτων ενεργοποιεί τη Εurobank, η οποία αναπροσαρμόζει τη στρατηγική της και δίνει έμφαση στη στεγαστική πίστη.

Η τράπεζα, όπως είπε ο διευθύνων σύμβουλός της Φωκίων Καραβίας, επιχειρεί να ανοίξει την αγορά λανσάροντας μια νέα κατηγορία στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο και συνεπώς αμετάβλητο ύψος δόσης για όλη τη ζωή του δανείου.

Τα δάνεια είναι χαμηλότοκα (λόγω της γενικότερης πτωτικής τους πορείας), καλύπτουν έως και το 80% της αξίας του ακινήτου και η τράπεζα δεσμεύεται να απαντά στον πελάτη για τη χορήγηση ή μη του δανείου την τρίτη μέρα από την κατάθεση των δικαιολογητικών.

Η Εurobank καταγράφει αύξηση περίπου 40% στις νέες αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια όταν, σύμφωνα με στοιχεία της Ενωσης Μεσιτών, πριν από έξι μήνες το 85% των αγοραπωλησιών ακινήτων πραγματοποιούνταν χωρίς τραπεζικό δανεισμό.

Όπως είπε ο κ. Καραβίας, το 2018 το τραπεζικό σύστημα εκταμίευσε νέα στεγαστικά δάνεια συνολικού ύψους 400 εκατ. ευρώ και η τράπεζα θα μπορούσε να καλύψει μόνη της ακόμη και το τετραπλάσιο των εκταμιεύσεων του προαναφερθέντος έτους.

Ο κ. Καραβίας υποστήριξε ότι η συγκυρία είναι ιδανική για την αγορά κατοικίας, άποψη που υποστήριξε και ο επικεφαλής οικονομολόγος της Eurobank Τάσος Αναστασάτος, βασιζόμενος σε μελέτη για τις προοπτικές των ακινήτων που εκπόνησε και θα δημοσιοποιηθεί τις επόμενες ημέρες. Οπως είπε ο κ. Αναστασάτος:

• Η άνοδος στις τιμές των ακινήτων συσχετίζεται σαφώς με την αύξηση του ΑΕΠ, εξέλιξη την οποία προβλέπουν για την ελληνική οικονομία ευρωπαϊκές αρχές και αναλυτές. Οταν ανακάμπτει το ΑΕΠ, το 80% της ανόδου του περνάει στα ακίνητα. Ταυτόχρονα, υπάρχει βελτίωση του γενικότερου κλίματος στην οικονομία, καθώς η ιδιωτική κατανάλωση ενισχύεται, η ανεργία σε σχέση με το 2013 υποχώρησε κατά 10,5 μονάδες, οι εξαγωγές αυξάνονται κ.λπ.
• Η Ελλάδα δεν έχει ανακτήσει τις απώλειες που προκάλεσε η κρίση στα ακίνητα. Στην ελληνική αγορά η σωρευτική μείωση της αξίας ήταν 42,7% και έχει ανακάμψει (ως ποσοστό του προ κρίσης υψηλού) κατά 4,2%. Για την Ιρλανδία τα αντίστοιχα ποσοστά ήταν απώλειες 53,3%, με την αγορά να έχει ανακάμψει κατά 34%. Για την Ισπανία οι απώλειες ήταν 35,3% και η ανάκαμψη 15%, ενώ για την Πορτογαλία οι απώλειες στις τιμές των ακινήτων έφτασαν το 13,3%, για να ακολουθήσει άνοδος κατά 33,5%.
• Από το 2008 έως το 2017 οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν 42%. Ισορρόπησαν και άρχισαν να ανεβαίνουν από το τέλος του 2017 με επιταχυνόμενους ρυθμούς. Τα στοιχεία της ΤτΕ για το β’ τρίμηνο του 2019 δείχνουν σε ετήσια βάση άνοδο τιμών κατά 7,7%. Πρωταγωνιστές της ανόδου είναι η Αθήνα με 11% και η Θεσσαλονίκη με 7%. Οπως αναφέρθηκε, η άνοδος αφορά εξίσου τις τιμές παλιών και νέων ακινήτων.
• Μεταξύ 2010 και 2018 οι φόροι στην ακίνητη περιουσία αυξήθηκαν κατά 2,5-3 δισ. ευρώ ή κατά 6,5 φορές και συνιστούν πλέον το μεγαλύτερο μέρος των φορολογικών εσόδων σε σχέση με τον μέσο όρο της Ευρωζώνης. Είναι χαρακτηριστικό ότι η Ελλάδα κατατάσσεται τρίτη στην Ε.Ε., με το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γαλλία να είναι αντίστοιχα στις δύο πρώτες θέσεις. Η μείωση του ΕΝΦΙΑ σε δύο φάσεις και τα άλλα φορολογικά μέτρα για τα ακίνητα (τριετής αναβολή ΦΠΑ και φόρου υπεραξίας) θα επιδράσουν θετικά στη βελτίωση της αγοράς ακινήτων.
• Ξεκινώντας βεβαίως από μια πολύ χαμηλή βάση, το 2018 άρχισε και η βελτίωση της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία ενισχύθηκε κατά 10,1% σε απόλυτα νούμερα και 21,4% σε όγκο.

Τι λένε ιδιοκτήτες, κατασκευαστές και μεσίτες

Με μέτρα όπως η αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών για τρία χρόνια (2020-2022) και η χορήγηση έκπτωσης φόρου εισοδήματος ίση με το 40% της δαπάνης για ανακαίνιση ή ενεργειακή, αισθητική, λειτουργική αναβάθμιση των κτιρίων κ.τ.λ., εφόσον γίνεται με τραπεζικά μέσα, το κυβερνητικό επιτελείο φαίνεται ότι επενδύει τώρα στον τομέα των ακινήτων, και δη στο κομμάτι της κατοικίας που απασχολεί πολύ τον μέσο Ελληνα.

Η αγορά υποδέχθηκε θετικά τα μέτρα, σε μια συγκυρία όπου, εκτός από τις τιμές πώλησης, την ανιούσα έχουν πάρει και τα ενοίκια, και μάλιστα για ορισμένες περιοχές, ειδικά στην Αθήνα, σε υπέρμετρο βαθμό, χωρίς αυτή η άνοδος να συνοδεύεται και από αντίστοιχη άνοδο των εισοδημάτων των υποψήφιων ενοικιαστών.

Πολύ ουσιαστικό και στο μέτωπο της φοροδιαφυγής θεωρείται από τους ιδιοκτήτες το μέτρο για την έκπτωση φόρου του 40% για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις. «Πρόκειται για ένα μέτρο που είχαν προτείνει οι ιδιοκτήτες εδώ και καιρό σε όλα τα κόμματα», σχολιάζει στο «business stories» ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), προσθέτοντας ότι καθ’ όλη τη διάρκεια των ετών της κρίσης «υπήρξε πλήρης εξαφάνιση οποιασδήποτε φορολογικής απαλλαγής για τα ακίνητα.

Σήμερα ουδείς έχει συμφέρον να πληρώσει με απόδειξη, και μάλιστα ακριβώς γι’ αυτό τον λόγο μετά και τις ανάλογες αναλύσεις η ΠΟΜΙΔΑ έχει επισημάνει ότι το ποσοστό της έκπτωσης θα πρέπει να ανέβει έως το 50%.

Εφόσον το συγκεκριμένο μέτρο υλοποιηθεί, θα αλλάξει την όψη των πόλεων σε όλη τη χώρα, όπως άλλωστε έχει γίνει στο παρελθόν σε άλλες χώρες, όπως η Γαλλία και η Σουηδία, και πραγματικά λειτούργησε πολύ θετικά για την αγορά».

Ανάμεσα στα μέτρα που έχουν προτείνει οι ιδιοκτήτες είναι και αυτό για την έκπτωση των ασφαλίστρων ακινήτων από το φορολογητέο εισόδημα, δεδομένων, μεταξύ άλλων, και των συνεχώς αυξανόμενων φυσικών καταστροφών:

«Είναι σημαντικό πλέον ο Ελληνας να εκπαιδευτεί να ασφαλίζει την περιουσία του. Ειδικά για τις φυσικές καταστροφές, δεν μπορεί το Δημόσιο να διατηρεί τον ρόλο του ασφαλιστή».

Ως μέτρο μείωσης του κόστους για όλες τις πλευρές, σε μια συγκυρία όπου η αγορά προσπαθεί να ορθοποδήσει, εκλαμβάνουν οι κατασκευαστές και αυτό για την αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών, δεδομένου ότι ο αγοραστής θα επιβαρύνεται λιγότερο, ενώ η οικοδομή, σύμφωνα με την Ενωση Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος και τον πρόεδρό της Δημήτρη Καψιμάλη, θα κινηθεί άμεσα.

Για τους ίδιους τους κατασκευαστές το θέμα του ΦΠΑ θεωρείται τα τελευταία χρόνια μεγάλη πληγή, αν ληφθεί υπόψη ότι αναγκάζονται να πληρώνουν ΦΠΑ αυτοπαράδοσης για ένα νεόδμητο ακίνητο όταν προχωρήσει στη μίσθωσή του, γεγονός που συμπαρασύρει και το κόστος.

Σημειώνεται εδώ ότι, με βάση τα στοιχεία που δημοσιοποίησε την περασμένη εβδομάδα η Ελληνική Στατιστική Αρχή για τον Ιούνιο, το μέγεθος της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας (ιδιωτικής – δημόσιας) σε όλη τη χώρα ενισχύθηκε, φτάνοντας στις 1.461 οικοδομικές άδειες, με αύξηση 4,7% στον αριθμό τους και 8,7% στην επιφάνεια και μείωση 1,7% στον όγκο σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2018.

Ειδικά για την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, οι εκδοθείσες άδειες τον Ιούνιο ανήλθαν σε 1.457, παρουσιάζοντας αύξηση 5,4% στον αριθμό τους, 10,8% στην επιφάνεια και 1,1% στον όγκο σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2018.

Το φετινό εξάμηνο Ιανουαρίου – Ιουνίου η συνολική οικοδομική δραστηριότητα σε όλη τη χώρα εμφανίζει αύξηση 1% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση 9,2% στην επιφάνεια και 8,9% στον όγκο σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2018.

Στην ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας ώστε να βγουν νέα ακίνητα στην αγορά ποντάρουν και οι μεσίτες που παρατηρούν, ειδικά στην Αθήνα, υπέρμετρη αύξηση ενοικίων, η οποία ακόμη και στα μικρά σπίτια -που υπό τις παρούσες συνθήκες αποτελεί στρέβλωση αφού τα εισοδήματα των Ελλήνων έχουν συρρικνωθεί κατά τη διάρκεια της κρίσης και παραμένουν χαμηλά- έχει να κάνει σε μεγάλο βαθμό συνολικά με την έλλειψη σπιτιών στην Αθήνα, όπως χαρακτηριστικά επισημαίνει στο «b.s.» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος των μεσιτών Αττικής:

«Δεν υπάρχουν καινούρια διαμερίσματα και μόλις το τελευταίο διάστημα αρχίζει σταδιακά η κατασκευή νέων ακινήτων, την ίδια στιγμή που οι στεγαστικές ανάγκες είναι δεδομένες και δεν παύουν ποτέ να υφίστανται».

Η ανάπτυξη της αγοράς των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων τα τελευταία χρόνια, η οποία έχει κατηγορηθεί κατά κόρον και αφορά (το νούμερο αυξομειώνεται ανάλογα με την περίοδο) κοντά στα 11.300 διαμερίσματα που έχουν ουσιαστικά βγει από την αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, αποτελεί μία ακόμη αιτία, ενώ ένας ακόμη βασικός λόγος είναι το γεγονός ότι ακριβώς λόγω της κρίσης, της έλλειψης ρευστού και της υψηλής φορολόγησης οι συνήθειες των Ελλήνων σε ό,τι έχει να κάνει με τη στενή παραδοσιακή σχέση τους με το ακίνητο έχουν αλλάξει και ολοένα περισσότεροι στρέφονται προς την ενοικίαση, άρα και η ζήτηση είναι πλέον μεγαλύτερη.

Επιπλέον, όπως σχολιάζουν οι μεσίτες, υπάρχουν πολλά διαμερίσματα σε όλη την Αθήνα τα οποία μετά από μια δεκαετία κρίσης είναι κλειδωμένα και δεσμευμένα από τις τράπεζες, επομένως λείπουν και αυτά από την αγορά, ενώ ένας επίσης αρκετά μεγάλος αριθμός αφορά τα μικρά διαμερίσματα που έχουν δεσμευτεί τα τελευταία χρόνια (δίνοντας διέξοδο μέσα στην κρίση σε ουκ ολίγους ιδιοκτήτες) από Μη Κυβερνητικές Οργανώσεις με προγράμματα της Υπατης Αρμοστείας του ΟΗΕ για τη στέγαση προσφύγων.

Τα επαγγελματικά ακίνητα

Στην κατηγορία των επαγγελματικών ακινήτων, κυρίως γραφείων αλλά και καταστημάτων, τα πρώτα θετικά δείγματα, μετά τα ιστορικά χαμηλά της περιόδου της κρίσης, έχουν σημειωθεί νωρίτερα, ήδη από το β’ μισό του 2017 – αρχές του 2018, με την αγορά να βρίσκεται τώρα σε ανοδική τροχιά και το ενδιαφέρον για αγορές τόσο από την Ελλάδα όσο και από το εξωτερικό να έχει αυξηθεί, την ίδια στιγμή που υπάρχει μεγάλη έλλειψη επενδυτικού προϊόντος.

Με δεδομένο το ενδιαφέρον από το εξωτερικό, ειδικά στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, τα στελέχη της αγοράς real estate θεωρούν ότι -και σε αυτή την περίπτωση- με συγκεκριμένα μέτρα στο φορολογικό πεδίο θα μπορούσαν να τοποθετηθούν περισσότερα κεφάλαια.

Ενδεικτική ως προς το τελευταίο είναι η εκτίμηση από πλευράς της διοίκησης της Prodea Investments AEEAΠ, όπως μετονομάστηκε η Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, η μεγαλύτερη εγχώρια εισηγμένη επενδυτική ακινήτων.

Tόσο ο πρόεδρός της Χριστόφορος Παπαχριστοφόρου όσο και ο διευθύνων σύμβουλός της Αριστοτέλης Καρυτινός επισημαίνουν ότι η φορολογική επιβάρυνση των εν λόγω εταιρειών επταπλασιάστηκε κατά το προηγούμενο διάστημα, στη θητεία της προηγούμενης κυβέρνησης.

Όπως εκτιμούν, εφόσον υπάρξει μείωση της φορολόγησης, θα δοθεί και ένα κίνητρο σε ξένους επενδυτές να τοποθετήσουν κεφάλαια στην εγχώρια αγορά real estate μέσω των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία).

Πηγή:profilnet.gr